房屋贷款

加拿大房屋贷款( Mortgage )

          俗话说,成家立业。如何才能拥有自己的家?即将购房,如何筹集买房款,请看下面房屋贷款基本知识。

一、什么是房屋贷款?
二、购置房屋所需要的费用
三、什么人需要房屋贷款?
四、贷款类别和要求条件
五、贷款机构
六、申请贷款
七、贷款利率
八、开放式(open)和封闭式(Closed)利率
九、贷款期限
十、还款频率(Payment Frequency)
十一、如何选择贷款


一、什么是房屋贷款?

         房屋贷款,是通过将房屋抵押给金融机构(如银行),从而获得金融机构的借款来买房。它是一种长期贷款形式。

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二、购置房屋所需要的费用

         买房要花多少钱?如何做预算?除了房价,还有其他花费,有些是必然发生的费用,有些是可能发生的费用。除了住房贷款手续费之外,买房还需要支付土地转让、验房、交易税、物业管理费(如,condo, townhouse等),房屋保险费以及地税等费用。因此,银行在放款之前通常要求借款人的账户中要有足够的款项用于支付首付款以及相当于房价1.5%至2.5%的交易费用。

1. 必然发生的费用

         产权过户登记及注册登记产权抵押费用:此项费用是由借款人的律师将借款人产权在政府部门注册,并将银行登记为债权人时发生的费用。

解除抵押费

         银行在贷款到期后,银行在政府登记解除抵押,并出具解除抵押文件时发生的费用,在$200-$300之间。市场竞争给消费者带来了免除此项费用的机会,例如,有的银行在接受其他银行转来的贷款时,会为借款人承担最多$200元的解除费。

贷款保险费

         若首付款比例低于20%,以及其他特殊情况下,银行向CMHC购买保险时支付的住房贷款保险费。住房贷款保险费通常情况下都会转嫁的借款人身上,但不一定要借款人立刻支付,而是将保费转入贷款本金。由保险费引起的消费税,如,PST,则需要在closing时由借款人支付。

房屋保险费

         银行要求借款人按照房屋的购置价格购买房屋保险,保险费视房屋价格和保费费率而定,40几万的房产大约每年需要500-600加元,保险公司会每月收取。如果房产是condo,而且可以证实物业管理费已涵盖了火险保费,则不必购买。

提前还款罚款

         银行通常会给借款人一定的提前还款额度。在提前还款额度内,如,每年15%,银行不会收取罚金。但如果因为卖房,或转贷款等原因,需要提前将贷款还清,超出提前还款额度的部分则需要按照规定计收罚金。加拿大主要商业银行计算罚金的规则如下:按照3个月利息和IRD计算出的罚金,取较高的一个。IRD(Interest Rate Difference)是指贷款余额乘以所剩时间,再乘以原贷款利率与现行利率的差。

2. 可能发生的费用

利息调整支出

         如果放款/closing的日期是本月月中,而第一次还款付息是下月一号,那么银行会在closing当天先收取放款日至第一次月供期间的贷款利息。严格地讲,这并不是手续费,而是利息支出。

房产评估费

         在地产市场波动,房产价格难以确定,或借款人购买的是私售房产,没有MLS时,银行会要求借款人出具房产价格评估报告,费用在200-350加元左右,具体金额视房产价格而定。

产权保险费

         一些谨慎的贷款机构,为了确保房屋产权的完整和清晰,会要求借款人购买产权保险(title insurance),费用在200-250加元之间。购买私售房产的情况下,银行通常会要求借款人购买产权保险。

不按时还款手续费

         如果借款人授权银行每月从指定帐户中收取月供款,而由于该账户余额不足造成银行跳票所收取的费用。按次收取,每次30-150加元不等。

贷款续期律师费

         贷款到期后做re-finance的时候,需要重新注册债权,由此引起的律师费,通常在700-900元。借款人可以选择使用自己的律师或银行的律师。银行的in-house律师费不一定比自己请律师费用高。例如,TD和First Canadian Title公司联办的一个项目,手续费只有495加元,但申请人需要符合一定条件。

借款人人寿保险费

         银行提供的此类保险通常受益人只有一个,那就是银行。一旦借款人发生意外,无法还款,保险公司支付的赔偿将全部用于支付贷款余额。借款人可以选择自己购买人寿保险。

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三、什么人需要房屋贷款?

         从投资理财的角度上说,不论是买房自住,还是买屋投资,大多数人买房都需要贷款,这叫“借鸡生蛋”。只要符合金融机构的贷款条件,就是自己有大量存款可以一次性付款购房,也可考虑从银行贷款,因为投资是多方面的。另外,现在银行基准利率比较低,更应该考虑贷款买房置业。

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四、贷款类别和要求条件

          贷款分两类: 普通贷款(conventional mortgage), 首付不低于房价的20%和高比率贷款(high-ratio mortgage),首付不低于房价的5%,但要买保险。
          贷款条件:符合什么条件,可以获得金融机构的贷款?取决于申请人的还款能力和信用度。 还款能力是指贷款人的收入(Income),还有购房的首付款(Down payment)。信用度是申请人的信用记录。贷款额度主要和贷款人的收入相关。

1. 什么是首付(Down Payment)?

          购房首付款就是购房时的第一笔付款。不同的金融机构,贷款政策不同。最低数额从房价的5%(高比率贷款 high-ratio mortgage,要买保险)算起。一般首付是20%(conventional mortgage),自雇人士需要10%的首付(Mortgage Canada policy only)等。
         首付的来源可以是存款、投资,或从注册退休储蓄账户(RRSP)中来(RRSP中的HBP-home buyer’s plan)。也可以是亲友的赠款。
          RRSP 付购房款首期是指, 每个家庭夫妻双方可从各自的 RRSP 帐户中(注: RRSP 帐户要开设 3 个月以上)取出 $25,000 用于首付款。即一个家庭一共可“借”$50000来作为购房首付,而不涉及税收和利息, 但条件是: 只适用于首次购房;从第二年开始还款,必须在15年内,各自要还回$2.5万到HBP帐户内,每年至少还6.7%,不能达到最低还款额的差额部分计入当年收入交税。这是一种通过优化税率,让您的资产增值的好办法。例如:如果您已打算在半年内买房, 您手中有 $25,000 现金, 并有足够的 RRSP 空间,便可马上开设一个 RRSP 帐户 (短期 GIC)。假定您的边际税率为45%的话, 将会得到 $11250的退税,$25,000 现金变成 $36,250。
          至于首付款来源和存款时间各个银行都不相同。有些银行需要查验最近三个月的银行交易记录,有些银行要求出具首付款款项来源。对于很多新移民来说这些要求比较难以满足,刚刚登陆就买房,则无法提供三个月对账单;由于中国的外汇管制(每人每年汇出等值5万美元),很多从中国汇来的款项很难证明是来自借款人本人在的中国账户。BMO(满地可银行)在这方面的要求比较合理,借款人在申请按揭贷款时,不要求账户中已经准备好首付款,只要在房屋交接之前,首付款存入设在加拿大的银行账户即可,没有额外的要求。
          首付款多少对贷款所付的利息的影响

          首付越多,所付利息越少,节省就越多。请看下面例子:

         房价:$150,000.00
         贷款利率:8.0%
         付本金和利息:$7.632134 / 每$1000
         还款期:25 年

首付额与所付利息比较表
月供与总付\首付 第一种:首付$15,000.00 第二种:首付$25,000.00
房价 $150,000.00 $150,000.00
首付 $15,000.00 $25,000.00
贷款额 $135,000.00 $125,000.00
月付(本金+利息) $1,030.34 $954.02
25年总付款 $309,102.00 $286,206.00
分析:第二种情况首付多$10,000,25年少付贷款利息$22,896。

2. 收入(income)与贷款额度

          贷款额度除了信用记录之外,主要取决于收入。家庭总收入的32%用于付房屋贷款的本金和利息、地税和取暖费。最大不能超过家庭总收入的40%。可见,收入越高,贷款额度越大。如果首付款高于房价的20%,按照现行利率,贷款金额最高为家庭税前年收入的5-6倍;如果首付款低于房价的20%,则贷款最高金额为家庭税前年收入的4-5倍,自住房最低首付款比例为5%。大多数新移民无法很快找到工作,在没有收入的情况下,登陆5年内的新移民,首付30%的情况下,也可以申请到按揭贷款,而且不需要验证收入。
          新移民在没有收入的情况下,不仅可以申请到自住房按揭贷款,也可以申请到投资类房产按揭贷款,包括楼花按揭贷款。首付款比例会高于自住房按揭贷款。楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年,同时也认可您的新移民身份。

3.信用记录

          信用度很重要。加拿大的金融机构几乎完全依赖申请人的信用记录报告来判断,是否发放贷款。有严重不良信用记录的借款人,通常会被拒绝。(对于新移民,没有信用记录是正常的,例如,落地半个月内就贷款买房,当然不会有太多信用记录,只要借款人没有不良信用记录即可)。

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五、贷款机构

          住房贷款机构主要分为银行和按揭公司。主要商业银行包括道明银行(TD),丰业(Scotiabank),皇家银行(RBC),帝国商业银行(CIBC),蒙特利尔银行(BMO),中国银行(Bank of China),汇丰银行(HSBC),国民银行(National Bank)。上述银行的特点是,贷款产品设计比较灵活,都允许借款人有一定幅度的提前还款便利,收费比较合理。而按揭贷款公司在“快速交接(quick close)”和借款人信用不佳等贷款方面,具有一定优势。一些贷款公司的手续费偏高,服务质量普遍不如主要商业银行。

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六、申请贷款

          如何从贷款机构获得贷款。一般借款人都是直接通过住房贷款经纪人(mortgage agent)(最终都是从银行得到贷款),或向银行直接申请获得贷款。

1. 通过经纪申请贷款

          方便快捷,省时省力。通过贷款经纪,不需要多花一分钱,却可以了解不同银行的贷款产品。申请条件和向银行申请基本相同。最重要的是贷款经纪的服务比银行更好。假如说,最近加拿大主要商业银行调高了5年期贷款固定利率,在接到银行加息的当天,贷款经纪在晚上12点之前依然可以提交申请,帮借款人锁定利率;而银行到点下班,不会因借款人的需求而推迟关门的。总之,在加拿大,不是明星才有经纪人,也不是在银行申请不下到贷款再来找经纪人。这是社会分工,各负其责,发挥各自的优势。
据统计,46%的借款人通过住房贷款经纪人获得贷款。

2. 直接向银行申请贷款

         根据买房程序,在看房和签订买房合同之前,完成贷款预申请。购房者开始买房的第一步最好是向银行申请,获得预批贷款信(pre-approval letter,加拿大各主要银行都有)。这样做有三个好处:确保信用记录没有问题,没有未发现的没有及时偿还的债务(若信用记录有问题,需要立刻采取行动予以补救)。锁定当前的利率,而且在利率锁定期内(通常利率锁定期为90-120天)完成买房交接,可以用锁定的利率;知道自己能够借到多少钱,购房者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款,从而确定目标房价,有的放矢。
         据统计,43%选择加拿大主要商业银行,61%的借款人在贷款到期后,选择在大银行续续作贷款。

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七、贷款利率

         利率(Interest):是贷款者要支付贷款利息给金融机构。利率会根据基准利率(prime rate)变化而变化。

贷款利率分为固定利率和浮动利率两类

1. 固定利率(Fixed Rate)

         是指在贷款期内利率不变,但是也受基准利率的影响。例如,4.5%,从第一天开始,至贷款合同到期,利率始终是4.5%。但是仅对房贷还款年限到期和要新申请房贷的人有影响。比方说,之前的因为基准利率比较高,所以固定利率也比较高,现在基准利率下调了,那么固定利率也跟着有下调。但是只有新申请贷款和之前贷款到期重新续签的客户可以享受到新的固定利率。也就是说, 如果现在利率下调了,可是之前签的还款年限(Term)还没到期,那么就无法享受到新下调过的利率了。据统计,近70%的人选择固定贷款,说明借款人认为未来银行最优惠贷款利率(P)将上升,而且目前的固定贷款的利率较低。
         事情都是两方面的,因为固定利率是固定的,所以如果基准利率上调了,那么同样道理由于还款年限还没到期,所以还是享受原来比较低的利率。而到底重新续签和新申请的客户,就只能根据最新的,也就是上调过的利率申请房贷了。

2. 浮动利率(Variable Rate)

          一般是以基准利率为基础进行调整,是在基准利率加上或减去一个变化的利率X%,在贷款期内,这个基准利率会变,但X%不变。例如P +/- 0.95%,是指在贷款期内,P(prime rate基准利率)会变,但 +/0.95%不变。浮动利率低,通常比相同贷款期的固定利率低,但风险较大。
          贷款实际利率与银行公布利率(posted rate)之差平均为1.68%
很多借款人想到住房贷款问题时,首先会考虑去自己的账户所在银行询问贷款利率和贷款产品。根据上述数据,借款人在与银行讨论利率问题时,可以将目标设定在银行的公布利率上减掉1.68%的水平上。实际上,在过去几年中,房屋贷款平均利率为4.83%。

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八、开放式(open)和封闭式(Closed)利率

          从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类,贷款可以分为开放式和封闭式。

1. 开放式贷款

         在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押,没有罚款。

封闭式贷款

         在贷款合同认可时间内,对还款的数额有一定的限制。只要贷款没有到期,提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。
         贷款可以分为固定利率封闭式贷款,固定利率开放式贷款;浮动利率开放式贷款,以及浮动利率封闭式贷款。借款人可以根据自己的实际情况作出选择。

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九、贷款期限

         还款期(Amortization)和贷款期(Term):还款期与贷款期是不同的。还款期可以是5-35年,根据个人情况来决定。贷款期(Term)从6个月到10年不定。在贷款期限里,一般都没办法还清所有贷款,所以到贷款期限到期后,就必须和金融机构再次签订贷款合约。
         例如,借款人可以和银行签订1年期的贷款合同,但可以预计30年还清贷款,即,贷款期1年,还款期30年。一年到期后,借款人可以选择全部付清贷款,或在原银行续借,或从其他银行借款还给原贷款银行。
         一般来说,还款时间越长所需要支付的总利息就越高,但是每次还款数额比较低;还款时间越短所支付总利息越低,但是每次还款数额就比较高。所以请咨询各自的投资理财顾问,选择最合适的还款长度。
         两年前,17%的借款人选择25年以上的还款期(amortization);在过去两年中,46%的借款人首次贷款选择25年以上的还款期。还款期越长,借款人支付的利息越多,但每月的月供款会越少。如果偿债能力允许,借款人偏向于选择少于25年的还款期。

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十、还款频率(Payment Frequency)

         借款人可以根据自己的情况,选择按揭贷款还款频率。有月供(Monthly),半月供(Semi-monthly),双周(Bi-weekly)供和周供(Weekly)几种:
         月供就是每月还款一次,具体那天不同金融机构不一样,购房者可以和机构谈。
         半月供就是每月1号,15号2天作为还款日期。
         双周供就是每2周供款一次。具体那天可以谈。
         周供就是每周供款一次。具体那天可以谈。
         如果只是算每月的供款总数,4种方法是一样的,但是由于频率不一样,就会产生不容的还款效果,间隔越短,越能够节省利息支出。

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十一、如何选择贷款

         贷款买房除了利率之处,还要考虑如何选择贷款期及还款期,要综合考虑,使最终付较少的总的贷款利息。很多移民加拿大的投资购房者初次购房置业都是通过贷款来完成,买房的过程就已经让人烦锁,贷款买房牵扯到期限问题,新移民如何购买房屋住宅呢?
借款人在选择贷款是就需要考虑下列问题:

1. 贷款期的选择

         通常情况下,贷款期越长,利率越高。这是由银行的资金成本以及所承受的利率风险决定的。借款人在选择贷款期时,利率是最重要的一项因素,但同时也要考虑利率上涨的风险,以及手续费支出等问题。根据经验,借款人在选择贷款期限时需要综合考虑以下几点:
a.选择固定利率贷款:当市场利率处于历史低点时,较适合选择期限较长的贷款,例如,5年期固定利率贷款;反之,选择期限较短的贷款。
b.手续费支出:选择短期贷款时,需要考虑转贷款时的手续费支出因素。加拿大银行的手续费是出了名的高,因此,借款人必须特别注意。
c.对于浮动利率贷款:贷款期通常在3-5年,没有太多可选择的余地。如果P处在上升趋势中,可以考虑开放式浮动利率产品。
d.短期居住买房贷款:则需要选择期限较短的固定利率贷款,或者开放式的长期固定或浮动利率贷款。

2. 还款期的选择

         还款期的长短会决定月供款的金额,以及贷款期内利息支出。例如:假设贷款金额30万,年利率4%,贷款期限为5年,还款期分别为20年,25年和30年,月供款和利息支出情况见下表:

还款期长短与贷款期内所付利息比较表
月供与利息\还款期 20年 25年 30年
月供款 $1817.94 $1583.51 $1432.25
贷款期内所付利息 $54,829.53 $56,308.62 $57,262.93
         显而易见,还款期越长,利息支出越多。借款人在选择还款期时,需要考虑自己的债务承受能力。银行对借款人的偿债能力也有要求,例如,家庭总债务与家庭总收入的比例通常要求在40%以下。因此,还款期限的选择还要考虑银行的上述要求。


3. 每月还贷款和每两星期还贷款数额的计算

         还款期的长短和贷款期内利率的高低,直接决定每月或每两星期还贷款的金额,包括本金和利息。贷款期内利息支出,参考上面的计算。

案例分析一:没有管理费的房屋(Freehold Property: 独立、半独立和连排屋)

例如:房屋价格(Price):$600000,首付款(Down payment):$120000,贷款金额(Mortgage): $480000,贷款期限均为5年,因此根据贷款年利率,还款期分别为20年和25年,每月或每两星期还贷款金额见下表:

根据还款期长短和贷款利息高低每月或每两星期还贷款金额(本金+利息)计算表
房屋价格(Price) $600000          
首付款(Down payment) $120000          
贷款金额(Mortgage) $480000          
还款期(Amortization Period) 25年     20年    
贷款期(term) 5 年     5 年    
贷款利率(Interest Rate) 3.00% 3.25% 3.50% 3.00% 3.25% 3.50%
月还款因数(Payment Fact)(查表) 4.732455 4.861660 4.992703 5.536680 5.660911 5.786630
月还贷款(Monthly Payment) $2271.58 $2333.60 $2396.50 $2657.61 $2717.24 $2777.58
每两星期还款因数(Payment Fact) 2.182751 2.242220 2.302531 2.553683 2.610839 2.668673
每两星期还贷款(Bi-Weekly Payment) $1047.72 $1076.27 $1105.21 $1225.77 $1253.20 $1280.96
计算说明:

贷款额度(Mortgage) = 房屋价格(price) - 首付款 (Down Payment)
还款因数:查表 (附还款因数表)
月还贷款(Monthly payment) = [贷款额度(Mortgage) / 1000] X 还款因数(本金 + 利息)
每两星期还贷款(Bi-weekly payment) = [贷款额度(Mortgage) / 1000] X 还款因数(本金+利息)

说明:
除了还银行房屋贷款外,每月还有以下费用:
一、地税和房屋保险费;
二、水、电、煤气费;
三、电话、网络和电视月费。


         显而易见,还款期越长,每月或每两星期还款金额越少,但利息支出越多。因此,借款人在选择还款期时,需要考虑自己的还款能力。

         对于新移民,或参加工作不久,月收入不高的家庭,可以选择较长的还款期限,减少自己压力,同时满足银行的要求。目前,加拿大只有一家贷款公司承做40年还款期的住房贷款,其他银行和贷款公司最长只承做30年期。如果有工资以外收入,或其他不确定收入时,最好选择允许提前还款比例较大的贷款机构,例如,Scotiabank允许每年提前偿还原本金25%的贷款,从而抵消还款期长利息支出大的缺陷。贷款到期后,借款人可以根据自己的实际情况,重新选择还款期。

         综上所述,贷款期短于还款期,使借款人和银行都增加了重新选择的机会,但借款人会需要不断关注市场变化,尤其是贷款到期之前,需要选择新贷款。

         需要提醒大家注意的是,加拿大的房屋贷款,由于贷款期不像中国的贷款期那么长,所以在选择贷款的时候,利率因素不是绝对的唯一因素。提前还款便利,手续费标准等都需要考虑在内。A银行利率为3.95%,B贷款公司利率为3.90%,对于一笔30万元5年期固定利率的贷款来说,5年的利息支出相差只有 210.1元,如果手续费支出相差较大,或提前还款便利差距较大时,选择后者有可能是不合适的。

         总之,贷款买房,如何选择贷款期及还款期?要根据自己的实际情况,以及当前的经济形势和央行的基准利率,多咨询几个贷款经纪和银行,综合考虑还款期和利率,包括固定利率或者是浮动利率,是开放式的,还是封闭形的贷款。因为每个人的情况有所不同,具体情况要做具体的分析,最终能够选择一个较好的贷款,购买到一个自己称心如意的房屋_自己的家,实现移民前就憧憬着的美好的加拿大新生活的梦想。
          只有坚持不懈的努力,才能实现人生梦想!

         房屋贷款的有关问题,欢迎咨询和讨论。

        电话:(647) 832-5698

        Email: wang@torontomaifang.com

          联系人:王仰昭     Eugene Wang

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